Nasze Publikacje

Skutek skutku, czyli o tym jak działanie nielegalne może stać się legalne
Wydano dnia 8 luty 2012, autor Joanna Ostojska, "Nieruchomości", nr 02/2012

Drukuj Wydrukuj ten dokument


Często i dużo mówi się o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, jako o zasadzie, w świetle której, w uproszczeniu, to, co zapisane zostało w księdze jest zgodne ze stanem faktycznym. Analiza dokonywana na gruncie owej, ze wszech miar zresztą słusznej, zasady nie powinna odbywać się jednak bez próby określenia zasięgu jej działania, w szczególności bez sprecyzowania kręgu podmiotów, których ochronie zasada ta ma służyć i sytuacji, w których ochrona ta winna być należna.

O tym będzie tu mowa.



Kim jesteś, użytkowniku wieczysty?

Użytkowanie wieczyste, twór prawny nie do końca konstrukcyjnie zrozumiały, ani-nie-własność, a jednocześnie ani-nie-ograniczone prawo rzeczowe, tak długo stanowi element polskiego porządku prawnego, że wszyscy przyzwyczailiśmy się traktować je niemal na równi z prawem własności.

I słusznie.
Nie należy zapominać jednak, że w użytkowanie wieczyste oddawane mogą być wyłącznie grunty Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i żadne inne (dla jasności wywodu posłużę się w niniejszym opracowaniu pewnym uproszczeniem – pod pojęciem Skarbu Państwa rozumieć będę również jednostki samorządu terytorialnego). W użytkowanie wieczyste nie odda więc swoich gruntów ani przysłowiowy Kowalski ani spółka z kapitałem prywatnym.

Regulacja ta ma swe głębokie uzasadnienie. Za przekazaniem gruntu w użytkowanie wieczyste stoi bowiem cel publiczny – użytkownik wieczysty dlatego korzysta z gruntów publicznych na preferencyjnych warunkach, gdyż zwykle zostaje on zobowiązany do wykorzystania „otrzymanej” nieruchomości w ściśle określony sposób (w drodze wypełnienia tzw. obowiązków inwestycyjnych, polegających np. na wzniesieniu budynków o określonym przeznaczeniu).

Art. 232 § 1 Kodeksu cywilnego

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.



Jednocześnie, z użytkowaniem wieczystym prawo wiąże dwa podstawowe uprawnienia użytkownika wieczystego, tj. uprawnienie do korzystania z nieruchomości z wyłączeniem innych osób oraz uprawnienie do rozporządzania swoim prawem. Owe rozporządzanie prawem to nic innego jak czynienie z nim wszystkiego, na co prawo pozwala. Nie ma więc żadnych przeszkód, by użytkownik wieczysty zbył przysługujące mu prawo na osobę trzecią.

Podsumowując podniesione wyżej zastrzeżenia, w użytkowanie wieczyste grunt oddać może wyłącznie podmiot publiczny. Nie ma jednak prawnych przeszkód, by ten komu grunt został w użytkowanie wieczyste oddany zbył go następnie czy to na rzecz osoby fizycznej, czy prawnej, a ta osoba na rzecz kolejnej.

I cóż począć?

Wyobraźmy sobie jednak, że Skarb Państwa wpisany został do księgi wieczystej, jako właściciel nieruchomości, niezgodnie z prawem, co nie było wiadome w momencie dokonywania wpisu. Kilka lat po wpisie, Skarb Państwa ustanowił na tej nieruchomości prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby „A”, która aktualnie korzysta z nieruchomości.


Po kilkunastu?, kilkudziesięciu? latach od dokonania wpisu wychodzi na jaw fakt niezgodnego z prawem wpisania do księgi wieczystej Skarbu Państwa jako właściciela nieruchomości. Pojawia się prawowity właściciel, który żąda zwrotu nieruchomości. Jak zachować ma się „A” skoro nabył prawo użytkowania wieczystego w dobrej wierze od osoby, która według treści księgi była właścicielem owej nieruchomości?


Co zrobić ma sąd w postępowaniu o zwrot nieruchomości (lub raczej w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym) skoro w użytkowanie wieczyste oddawane mogą być wyłącznie grunty Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a Skarb Państwa, jak się okazuje, nigdy nie był właścicielem nieruchomości, o którą toczy się spór?

Dylematy tego rodzaju powstają zwykle w przypadku sporów dotyczących zwrotu majątków znacjonalizowanych na podstawie aktów prawnych o charakterze wywłaszczeniowym.

Podczas realizacji tego rodzaju aktów, władza publiczna dopuszczała się licznych nadużyć (por. w szczególności Dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 roku, w ramach którego na własność Skarbu Państwa przejęto atrakcyjne majątki ziemskie, w tym pałace i dwory), stąd przed sądami powszechnymi, względnie przed organami administracji, trwają dziś liczne postępowania o zwrot bezprawnie znacjonalizowanych majątków.


W przypadku pozytywnego rozstrzygnięcia w tym zakresie, sąd powszechny, względnie organ administracji, stwierdza, że podstawę ujawnienia Skarbu Państwa jako właściciela stanowiło wadliwe zaświadczenie o przejęciu gruntu albo wadliwa decyzja nacjonalizacyjna. W świetle powyższego, skoro Skarb Państwa nigdy nie był właścicielem nieruchomości to jak i czy w ogóle mógł oddać grunt w użytkowanie wieczyste?


Czy osoba o której, z treści księgi, wiadomo że jest użytkownikiem wieczystym może rzeczywiście legitymować się tym prawem skoro w użytkowanie wieczyste oddawane mogą być wyłącznie grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a Skarb Państwa przecież nigdy nie był właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste?

Co zrobić z przedmiotowym użytkowaniem wieczystym skoro, z jednej strony, nie mogło być ono ustanowione przez Skarb Państwa, gdyż Skarb Państwa nigdy nie był właścicielem nieruchomości, z drugiej zaś, użytkownik wieczysty nabył prawo użytkowania wieczystego odpłatnie, w dobrej wierze, od osoby wpisanej do księgi wieczystej jako właściciel, przez co winien być chroniony przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych?


W ten sposób dochodzi do zderzenia dwóch zasad: tej, w świetle której prawo użytkowania wieczystego powstać może wyłącznie na gruntach będących własnością Skarbu Państwa, z tą, zgodnie z którą w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości, a stanem rzeczywistym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył prawo rzeczowe od osoby uprawnionej według treści tej księgi, zwaną zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Art. 5. Ustawy o księgach wieczystych i hipotece

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).



W praktyce, powyższe wątpliwości sprowadzają się do określenia prawnego zasięgu działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych i wskazania skutków tej zasady dla interesów majątkowych Skarbu Państwa, użytkownika wieczystego oraz prawowitego właściciela nieruchomości.

Dwa sposoby


Dylemat powyższy rozstrzygnąć można na dwa sposoby i takie też koncepcje powstały w tzw. prawniczej doktrynie. Pierwsza z nich wskazuje, że art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece w ogóle nie może być stosowany jako środek ochrony nabywcy użytkowania wieczystego. W świetle drugiej z nich, prawo nie daje podstaw, by odmówić użytkownikowi wieczystemu ochrony wynikającej z zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Żadne z powyższych rozwiązań nie jest merytorycznie w pełni właściwe.

W przypadku uwzględnienia koncepcji zaprezentowanej jako pierwsza w wątpliwość należałoby poddać samą zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, skoro nie miałaby ona chronić nabywców działających w dobrej wierze.

W razie uwzględnienia zaś koncepcji opisanej jako druga, następowałaby wyraźna sprzeczność z art. 232 Kodeksu cywilnego, który dopuszcza ustanowienie użytkowania wieczystego tylko na gruntach znajdujących się w zasobach szeroko pojętego państwa. Z uwagi na ten swego rodzaju prawny impas, sprowadzający się do pytania o to której z zasad przyznać pierwszeństwo, nie wystarczyło oprzeć się wyłącznie na literalnym brzmieniu przepisów, a sięgnąć do zasad ogólnych, w tym do zasad słuszności, jakkolwiek by ich nie definiować.

Skutek skutku i koncepcja środka

Zaprezentowane powyżej zagadnienie, z uwagi na powstające w orzecznictwie kontrowersje i wątpliwości, zostało przedstawione przez Sąd Najwyższy do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi tego Sądu.

W dniu 15 lutego 2011 roku, Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów podjął uchwałę (sygn. akt III CZP 90/10), w której stwierdził, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości.

Sąd Najwyższy zważył, że zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi niepodważalny, aksjologiczny fundament dla ochrony bezpieczeństwa obrotu prawnego i praw osób działających w zaufaniu do treści księgi. Nie ma przy tym podstaw, by fundamentu tego odmawiać prawu użytkowania wieczystego. Z tych względów Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że wadliwe działanie Skarbu Państwa nie może pozbawiać ochrony działającego w dobrej wierze użytkownika wieczystego, nawet wobec właściciela gruntu.

Wydawać by się mogło, że opisywana uchwała nie należy do kontrowersyjnych – na pierwszy rzut oka nie sposób wyobrazić sobie w tym zakresie inne rozstrzygnięcie niż „zero-jedynkowe”, a Sąd Najwyższy po prostu „wybrał”, której z zasad przyznać pierwszeństwo.

Nic bardziej mylnego. W komentowanym orzeczeniu Sąd Najwyższy zaprezentował bowiem koncepcję pośrednią, która, choć literalnie zakłada ochronę użytkownika wieczystego przez zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, nie doprowadza do wystąpienia sprzeczności z art. 232 Kodeksu cywilnego.

Z przedmiotowego orzeczenia wynika, że użytkownik wieczysty wciąż winien być traktowany jako użytkownik wieczysty. Kto jest więc właścicielem nieruchomości skoro w użytkowanie wieczyste oddawane mogą być wyłącznie grunty publiczne?

Sąd Najwyższy stworzył w tym zakresie, kontrowersyjną w mojej ocenie, koncepcję interpretacyjną, w świetle której zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych zakłada w tym przypadku wystąpienie dwóch skutków – pierwszego, określonego przez Sąd jako podstawowy, polegającego na nabyciu prawa użytkowania wieczystego od nieuprawnionego (co jest zasadne w świetle sentencji uchwały) oraz drugiego, określonego przez Sąd jako wtórny, polegającego na uzyskaniu prawa własności nieruchomości przez Skarb Państwa.

W tym znaczeniu skutek „nabycia” nieruchomości przez Skarb Państwa jest więc niejako skutkiem skutku stosowania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych do ochrony użytkownika wieczystego.

Innymi słowy, Sąd Najwyższy wywiódł, że skoro ustanowienie użytkowania wieczystego należy, z uwagi na zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, uznać za prawidłowe i pozostające w zgodzie z prawem, to z tej przyczyny, w celu zachowania reguły z art. 232 Kodeksu cywilnego, stwierdzić należy, że własność nieruchomości uzyskał Skarb Państwa.

W opinii Sądu Najwyższego, uzyskanie własności przez Skarb Państwa stanowi „wtórny i niesamodzielny” skutek służący zapewnieniu jak najpełniejszej ochrony prawnej użytkownikowi wieczystemu, działającemu w zaufaniu do treści wpisu w księdze wieczystej.

Wprawdzie można w zaproponowanej interpretacji odnaleźć analizę słusznościową (bo co gdy użytkownik wieczysty zbył użytkowanie wieczyste osobie „A”, osoba „A” zbyła je na rzecz osoby „B”, a osoba „B” na rzecz osoby „C”, która na gruncie posadowiła budynek mieszkalny i wyodrębniła w nim lokale na rzecz 50 kolejnych osób? Czy każde takie nabycie należy uznać za nieważne?). Trudno oprzeć się jednak wrażeniu, że taka konstrukcja, zakładająca uzyskanie własności nieruchomości przez Skarb Państwa, która to własność została przecież prawomocnie podważona, tylko z tego względu, że wymaga tego skutek objęcia użytkownika wieczystego ochroną wynikającą z art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wydaje się być karkołomną.

Skutki przedstawionego wyżej zapatrywania są niebagatelne. Już na pierwszy rzut widać, że interpretacja Sądu Najwyższego powoduje powstanie pewnych wątpliwości natury aksjologicznej – takie „wtórne” uzyskanie własności nieruchomości przez Skarb Państwa powodować będzie de facto legalizowanie bezprawnych działań władzy publicznej, w sytuacji, w której owa bezprawność została prawomocnie lub ostatecznie przesądzona.

Co więcej, zaakceptowanie tezy, że Skarb Państwa uzyskał prawo własności nieruchomości w wyniku objęcia użytkownika wieczystego rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych spowoduje, że właściciel, na rzecz którego stwierdzono bezprawne dokonanie do księgi wieczystej wpisu prawa własności Skarbu Państwa, nie będzie mógł odzyskać należącej do niego nieruchomości, a pozostawać mu będzie jedynie roszczenie odszkodowawcze przeciwko Skarbowi Państwa z racji bezprawnego działania władzy publicznej i definitywnej utraty prawa własności gruntu.

W praktyce zatem, w sytuacji dwóch możliwych rozwiązań dylematu, z których żadne nie jest z całą pewnością słuszne i sprawiedliwe, Sąd Najwyższy dał prymat ochronie nowego sui-generis właściciela (użytkownika wieczystego) przed właścicielem dawnym, którego władza publiczna pokrzywdziła. Można jednak zadać pytanie o to, czy ten historyczny dylemat aby na pewno nadaje się do rozstrzygania na poziomie stosowania prawa.


Powrót do poprzedniej strony